Актуально в 2021 г.

На возможность одностороннего отказа от договора аренды во многом влияют условия, на которых была осуществлена сделка. При рассмотрении дел в судебном порядке часто обращают внимание на срок соглашения.

Если в контракте четко прописан срок действия, то есть он определен сторонами, то в нем можно указать на возможность его расторжения контрагентом. Тогда эта процедура будет происходить в договорном порядке, без обращения в суд. Если договор аренды имеет неопределенный срок заключения, то отказ от обязательств физическими или юридическими лицами допускается на основании указаний российских законов либо заключенного договора.

Ковид как основание для одностороннего досудебного отказа

С июня по октябрь 2020 года с связи с пандемией действовал особый порядок арендных отношений. Законодатель позволил расторгать договор аренды в одностороннем порядке без компенсации в пользу арендодателя. Основанием для данных действий послужили нормы ФЗ от 08.06.2020 № 166-ФЗ.

Согласно практике арбитражного судопроизводства вспышки коронавируса в 2020 году потребовали введения послаблений в отношении арендаторов. Было позволено окончить арендные отношения досрочно и без выплат арендодателю при соблюдении следующих условий:

  • Арендатор обладает статусом субъекта МСП (малого или среднего предпринимательства).
  • Арендатор осуществляет деятельность в тех сферах, которые потерпели максимальный ущерб при пандемии.
  • ИП или юридическое лицо использовал по договору аренды нежилую недвижимость или ее часть.
  • Соглашение было оформлено сторонами до начала режима повышенной готовности.
  • Договор аренды имеет четко регламентированный срок действия.
  • Арендатор обращался с просьбой снизить размер арендных платежей или смягчения иных условий соглашения, но не получил одобрения со стороны арендодателя в течение 14 дней с момента обращения.

В подобной ситуации сторона обращалась за внесудебным односторонним расторжением сделки. С 1 октября 2020 данный порядок был отменен.

Досрочное расторжение сделки арендодателем без суда

В соответствии с указаниями норм ст. 619 ГК РФ преждевременное прекращение сделки по инициативе арендодателя в судебном порядке допускается, если:

  • При эксплуатации его собственности выявлены факты существенного отступления от условий договора аренды. Арендатор нарушает правило о назначении имущества. (Постановление АС Уральского округа от 03.11.2016 по делу № А50-30927/2015).
  • В ходе использования арендованного имущества происходит его серьезное ухудшение.
  • Арендатор допустил пропуск очередного платежа по соглашению более двух раз подряд.
  • Арендатор, несущий обязанность провести капитальный ремонт, не исполняет своего обязательства в установленные договором аренды сроки.

Данный перечень не является закрытым. Российский законодатель позволяет контрагентам самостоятельно фиксировать в соглашении дополнительные основания для досрочного прекращения правоотношений.

Возможность расторжения контракта возникает у арендодателя после предварительного оповещения арендатора. Он направляет контрагенту письменное предупреждение с просьбой исполнить необходимые обязательства. Если арендатор не выполняет требования в разумный срок, можно провести расторжение. (Определение Верховного Суда РФ от 21 августа 2015 N 310-ЭС15-4004, постановление АС Северо-Западного округа от 22.01.2018 по делу № А56-77371/2016, АС Уральского округа от 28.04.2018 по делу № А60-36628/2017).

Нужна консультация по договору аренды?

Обратитесь к юристу

 

 

Досрочное расторжение договора арендатором (определенный срок)

Как указано в положениях ст. 620 ГК РФ, арендатор может в судебном порядке прекратить договорные отношения до истечения фиксированного срока, если:

  • Арендодатель не предоставляет имущество, препятствует его использованию.
  • Полученная собственность обладает недостатками, которые не позволяют ее эксплуатировать. Данные недостатки не регламентированы договором аренды между сторонами. Они не известны арендатору и не выявлены им при первом осмотре имущества (Определение от 7 июля 2020 г. № 305-ЭС20-153).
  • Арендодатель не исполняет обязанности по ремонту имущества согласно подписанному соглашению (Постановления АС Дальневосточного округа от 20.06.2017 по делу № А59-548/2015, АС Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 по делу № А75-11084/2013).
  • Имущество оказалось в непригодном для использования состоянии по вине обстоятельств, не зависящих от арендатора.

Данной список может быть расширен сторонами при составлении договора.

Если срок действия арендного соглашения известен, рекомендуется предусмотреть условие о его расторжении. В этом случае отказ от обязательств в одностороннем порядке можно провести без подачи иска в суд. Это существенно сокращает временные и финансовые затраты контрагентов.

В интересах сторон предусмотреть, чтобы контрагент имел четкий обоснованный мотив для прекращения сделки без судебного рассмотрения дела. Необходимо точно прописать в договоре основания для выхода из правоотношений.

Стороны вправе предусмотреть запрет на расторжение контракта в течение установленного временного отрезка. Пример данной ситуации – пункт о запрете выхода из сделки в период подготовки к отопительному периоду (с мая по сентябрь).

Если арендодатель выступает против преждевременного окончания отношений, то арендатор может обратиться в суд для защиты своих интересов и выиграет дело. В данном случае необходимо соблюсти нормы о сроках и процедуре реализации сделки. В договоре достаточно указать, что для преждевременного прекращения отношений по инициативе арендатора нужно письменно оповестить контрагента за определенный этим договором срок до освобождения имущества. Суд признает указанную формулировку достаточной (Постановление Одиннадцатого ААС от 28.05.2018. по делу № А55-5704/2016).

Односторонний отказ от контракта (неопределенный срок)

Согласно указаниям п. 2 ст. 610 ГК РФ, если арендное соглашение не имеет четкого срока действия, оно считается заключенным на неопределенный период. Его стороны могут в любой момент времени выступить с отказом от сделки без обращения в суд.

Важно заблаговременно предупредить контрагента о выходе из договора. Сообщение требуется отправить за один месяц, а при аренде недвижимости – за 3 месяца до окончания правоотношений. В законодательстве РФ или соглашении могут регламентироваться иные сроки по конкретным объектам собственности (решение АС Республики Карелия от 18.05.2016 по делу № А26-10227/2015).

Если сделка заключена на неопределенный срок, необязательно идти в суд для ее расторжения. Также важен момент оплаты за помещение, которое еще не возвращено владельцу после прекращения договора. В такой ситуации арендатор продолжает вносить оплату до фактического освобождения собственности.

Доказательством возращения имущества является подписанный сторонами акт приема-передачи. Арендатор может не вносить платежи после отказа от соглашения, если арендодатель уклонялся от приемки, о чем говорят обзоры судебной практики. Передача ключей третьему лицу не является надлежащим возвратом имущества (Определение ВС РФ от 09.03.2017 № 308-ЭС17-454 по делу № А53-31007/2015, решение АС Челябинской области от 20.03.2020 по делу № А76-40652/201, решение АС Пермского края от № А50-4253/19 от 23.07.2019 оставлено в силе кассационной инстанцией постановлением от 13.04.2020, определение ВС РФ от 01.09.2016 № 306-ЭС16-3858 по делу № А55-28556/2014).

Вывод

Важнейшим условием успешного взаимодействия сторон признается грамотная подготовка договора аренды. Необходимо предусмотреть право, условия и основания для досрочного выхода из сделки без судебного вмешательства. В противном случае сторонам потребуется обращаться в органы власти для разрешения конфликтных ситуаций.

Документ не должен иметь противоречивых данных. Это может стать основанием для многочисленных судебных разбирательств между контрагентами. Важно внимательно и однозначно формулировать все положения договора аренда. Среди самых популярных ошибок при формировании соглашения – отсутствие сведений о внесудебном расторжении (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.11 № ВАС-9615/11), о праве арендатора прекратить арендные правоотношения в одностороннем порядке (Постановление Шестого ААС от 27.01.2020 № 06АП-7801/2019 по делу № А04-2118/2019).

© 2021 ur-uslugi.net. Любое копирование материалов сайта запрещено. Ссылки разрешены и приветствуются.

 

 

 

 

 

 

Если статья оказалась полезной, поделитесь в соц.сетях:

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on vk
Share on telegram